轉讓處理

土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算（單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積）。例如，某公司投資開發一個房地產項目，轉讓收入為1150萬元（轉讓收入中含政府部門收取的各種費用50萬元），支付的土地使用權價款110萬元，房地產開發成本320萬元，實際發生的房地產開發費用100萬元，財務費用中的利息支出無法分項目分攤，且無金融機構的證明。城建稅稅率為7%，教育費附加征收率為3%，政府規定允許扣除的房地產開發費用為10%。則，允許扣除的房地產開發費用＝（110＋320）×10%＝43（萬元） ，扣除的稅金＝1150×5%×（1＋7%＋3%）＝63.25（萬元），加計扣除＝（110＋320）×20%＝86（萬元）。允許扣除項目金額合計＝110＋320＋50＋43＋63.25＋86＝672.25（萬元），增值額＝1150-672.25＝477.75（萬元），增值率＝477.75÷672.25×100%＝71.07%，應納土地增值稅＝477.75×40%-672.25×5%＝157.49（萬元）。

注意事項

一是嚴格會計核算。對房地產開發成本應按規定的六個明細科目（土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用）進行成本歸集或調整。進行清算時，以所清算房地產項目歷年的財務會計報告為基本依據，在此基礎上，來對部分項目及金額按要求進行相應調整。調整時要形成完整、詳細的底稿和情況說明，作為清算基礎資料，待清算完畢與當年的財務會計報告一同歸檔保管。二是確認銷售收入。土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。三是把握扣除項目。清算有關扣除項目時，應根據《土地增值稅暫行條例》第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。四是規范稅款計算。在土地增值稅清算中，計算收入時僅指房地產銷售收入或視同銷售的房地產銷售收入，而其他如利息收入、租賃收入等不是清算對象。因此，在計算扣除項目時，除不予清算收入的相關成本費用不得計入扣除項目外，對其他實際已發生的成本費用，可以計入扣除項目，只是在會計核算時，要嚴格按照規定的會計要素和明細科目進行確認。