20.以在建工程作為抵押向銀行貸款，在建工程尚未建造完畢以什么依據(jù)銀行辦理抵押?在向交易中心辦理抵押登記的過(guò)程中應(yīng)注意什么?
　　答：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押定義為：抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
　　一般應(yīng)提交資料包括：申請(qǐng)表、土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、用地紅線圖、貸款合同、抵押合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)、抵押雙方法人資格證明、法定代表人身份證、工程投資總額及已投入額的證明材料、可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料、法人授權(quán)委托書(shū)及代理人身份證。
　　辦理在建工程抵押應(yīng)注意事項(xiàng)：
　　A.在建工程須其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押。
　　B.在建工程已預(yù)售的商品房總價(jià)款明顯大于工程實(shí)際投入款時(shí)，不能辦理在建工程抵押。
　　C.在建工程抵押原則上不能為第三方貸款作擔(dān)保，因此應(yīng)以本公司名義辦理。
　　D.以商品房項(xiàng)目在建工程設(shè)定抵押的，抵押價(jià)值應(yīng)扣除用于拆遷安置、公用設(shè)施和已預(yù)售部分。同一本土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證中僅部分在建工程辦理了商品房預(yù)售許可證的，經(jīng)抵押權(quán)人出具同意函后，方可對(duì)未辦理預(yù)售許可證部分土地使用權(quán)和已完工部分共同設(shè)定抵押。

　　21.為項(xiàng)目貸款發(fā)生的測(cè)繪費(fèi)放在開(kāi)發(fā)成本中資本化財(cái)務(wù)費(fèi)用中準(zhǔn)確嗎?
　　答：應(yīng)該計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。

　　22.售樓處設(shè)在小區(qū)的會(huì)所，發(fā)生的售樓處裝修費(fèi)用是作為銷(xiāo)售費(fèi)用處理還是記入會(huì)所的建造成本?
　　答：如果該裝修費(fèi)用金額較大，且裝修中考慮了以后會(huì)所經(jīng)營(yíng)或使用的需要，售樓結(jié)束后，該會(huì)所即可直接投入使用，不對(duì)原裝修作大規(guī)模調(diào)整，應(yīng)該計(jì)入建造成本。如售樓處僅是臨時(shí)裝修或布置，可以計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用。本題歡迎有識(shí)之士討論。

　　23.哪些費(fèi)用可入銷(xiāo)售費(fèi)用?
　　答：房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售費(fèi)用一般包括銷(xiāo)售前期費(fèi)、銷(xiāo)售推廣費(fèi)、合同交易費(fèi)等、銷(xiāo)售代理費(fèi)和其他費(fèi)用。單獨(dú)設(shè)立銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的費(fèi)用也計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用。
　　銷(xiāo)售前期費(fèi)：核算與銷(xiāo)售相關(guān)的一些前期費(fèi)用，主要分不能出售的樣板房裝飾費(fèi)用(包括硬裝飾和軟裝飾)、售樓處建造與裝飾和其他。售樓處建造與裝飾費(fèi)用分為兩塊，售樓處建造部分指的是臨時(shí)搭建的售樓處，在房屋銷(xiāo)售完畢后要拆除的那種建筑所需花費(fèi)的建造費(fèi)用，如果利用會(huì)所、商場(chǎng)或住宅來(lái)暫做售樓處用的，其建造費(fèi)用在開(kāi)發(fā)成本中反映，不在此處反映。售樓處裝飾部分為售樓處的內(nèi)部裝修工程費(fèi)用。其他為和房屋銷(xiāo)售相關(guān)的一些其他前期費(fèi)用，如樣板房、售樓處的物業(yè)維護(hù)費(fèi)等。